Инвестиции в квадраты³¹

Китайский рынок жилья – чудеса модернизации

Рынок китайской недвижимости намного динамичнее отечественного, где доминирует тенденция только в сторону повышения цен, а если они и снижаются, то ненамного. В Китае все иначе: цены на недвижимость то растут, то падают и затем снова растут до более высоких уровней. Это является одним из факторов, влияющих на привлекательность квартиры в Пекине или Шанхае для тех россиян, которые пожелают приобрести жилье в Китае с целью выгодного капиталовложения и получения инвестиционного дохода либо арендной платы от сдачи квартиры внаем. Подобная динамичность цен позволяет удачно войти на рынок и заработать на росте цен. Неслучайно 94 из 500 богатейших китайцев, находящихся в китайском списке Forbes, сделали свои состояния на рынке недвижимости.

После вступления Поднебесной в ВТО в 2001 году и последовавшей либерализации рынка недвижимости пришли в движение и цены на квадратные метры. Непрерывный рост продолжался до середины 2008 года. Дороже всего, естественно, были квартиры и офисные помещения в крупных городах: Пекине, Шанхае, Шэньчжэне; там же цены и росли быстрее, чем в других местах. В преддверии пекинской Олимпиады–2008 стоимость недвижимости в этих городах и вовсе стала расти как на дрожжах. Для того чтобы приостановить данный процесс, властям пришлось даже вводить негласный запрет на продажу жилья иностранным гражданам – сделки попросту не регистрировались. Впрочем, с началом мирового финансового кризиса цены стали падать, достигнув на своем дне уровня 2007 года. В начале прошлого года рынок стал оживать. По данным доклада о состоянии рынка недвижимости Национального статистического бюро КНР, в январе этого года цены на недвижимость в 70 ключевых городах страны повысились почти на 22% по сравнению с январем 2009 года. Это случилось после того, как в Китае был принят пакет мер по стабилизации экономики. С этой целью местные власти вложили порядка 4 трлн юаней в различные отрасли народного хозяйства, и часть этих денег пошла и на рынок недвижимости. Местным строительным компаниям выдавались кредиты крупнейшими банками страны, например коммерческим банком с участием государства – China Construction Bank; этот же банк выдавал населению ипотечные ссуды. В результате вместо кризисной депрессии рынок недвижимости КНР к осени 2009 года ожил, а в январе этого года цены на жилье и землю достигли предкризисных уровней, что заставило власти ужесточить правила по выдаче кредитов, после чего банки стали более придирчивыми к заемщикам. Впрочем, несмотря на замедление роста цен, остановить его оказалось не так уж и просто. Моментом воспользовались местные спекулянты, которые до сих пор продолжают разгонять цены.

Быстрый рост цен стал поводом для популярных в последнее время заявлений о том, что китайский рынок недвижимости порождает ценовые пузыри и что он перегрет, но не все специалисты согласны с такой точкой зрения. “Причиной столь быстрого подорожания является огромный спрос на жилье”, – полагает профессор лондонской Kass Business School Хуайнань Чжао. Он считает, что дальнейший рост цен в Китае неизбежен. Дело в том, что КНР стремительно урбанизируется. В России этот процесс занял почти сорок лет и проходил период с конца 30-х годов по 70-е. Аналогичный процесс в Китае также займет несколько десятилетий. Согласно опубликованному в мае этого года Ассоциацией мэров городов Китая докладу о развитии китайских городов за 2009 год, КНР вступила в период стремительной урбанизации. Так, к концу 2009 года в стране насчитывалось 655 городов, уровень урбанизации уже достиг 46,59%. Ожидается, что к 2020 году 50% населения страны будет жить в городах, а к 2050 году этот показатель составит 75%. При общем количестве населения в 1,5 млрд количество горожан составит примерно 1,125 млрд человек.

Для наглядной демонстрации ситуации с жильем в Китае можно рассмотреть Пекин. За десять последних лет количество жителей города выросло почти на 29% – с 12,5 млн человек до 17,5 млн, такие данные приведены в статистическом сборнике Beijing Statistical Yearbook за 2009 год. Неудивительно, что в столице КНР остро стоит квартирный вопрос: на одного жителя здесь приходится 28,8 кв. м жилья (к слову, в 2005 году было 32,86 кв. м). Это уступает даже общекитайским показателям, поскольку в среднем в Китае на одного человека приходится 29,89 кв. м жилой площади (в 2005 году было 26,4). Наиболее остро жилищная проблема стоит перед низкооплачиваемой частью населения, например сезонными рабочими, прибывающим в города из сельской местности: им зачастую приходится спать прямо на улице. Простые китайцы претендуют в основном на недорогое жилье, а иностранцы интересуются более крупными квартирами и виллами.

“Русские” города Китая

Доступ иностранным покупателям на местный рынок недвижимости был открыт властями КНР относительно недавно – в 2001 году. Одним из первых, сразу после снятия ограничений, для иностранцев был открыт Шанхай. На следующий год иностранным гражданам разрешили покупать жилье в столице КНР Пекине. Примерно тогда же для них открылось и самое популярное место – курорт на острове Хайнань, который часто называют китайскими Гавайями. Несмотря на увеличивающуюся открытость Китая для внешнего мира ,иностранцам доступны далеко не все регионы, и в ряде областей по-прежнему сохраняются ограничения даже на посещение, а тем более на покупку жилья. Это касается в первую очередь некоторых городов Северного Китая, где расположены предприятия ВПК, но, в общем-то, особым спросом эти направления и не пользуются. Риелторы, специализирующиеся на продаже местного жилья, даже не предлагают отдаленные от главных экономических центров страны города. Китайская глубинка пока не привлекает заморских гостей и инвесторов, хотя цены на жилье здесь очень низкие: например, в городе Сиань, одном из главных исторических и культурных центров страны, расположенном в центре Поднебесной, стоимость квадратного метра, по данным местных риелторов, начинается от 4092 юаней ($600).

По словам Алексея Широкобокова, директора находящегося в Москве российско-китайского партнерства “Лигал Уэй”, которое оказывает услуги по приобретению жилья в Китае, наибольшей привлекательностью для россиян обладают города Санья, Пекин, Шанхай, Харбин, Суйфэньхэ, Манчжурия. Если первые четыре из них привлекательны для инвесторов, то на последние обращают внимание жители соседних приграничных российских городов. Чаще всего в рекламе о продаже недвижимости в Китае присутствует остров Хайнань, где продаются гостиничные номера, квартиры, виллы. Туризм является основным источником дохода местных жителей: этот вид бизнеса ежегодно приносит острову около $1,5 млрд в год. В основном предлагается покупка жилья в столице острова городе Санья. “Ежедневно к нам обращается порядка 10–15 человек по поводу покупки жилья, и главным образом люди интересуются Хайнанем. Самым популярным видом недвижимости здесь являются гостиничные номера. Они будут сдаваться в отсутствие хозяина, этим займется специальное агентство, оно будет и выплачивать владельцу ставки по аренде”, – рассказывает Алексей Широкобоков. В этом году на острове наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость, причем стоимость квадратных метров была сравнима с московской. Так, по данным риелторской компании “Китай без границ”, номера на первой береговой линии (в среднем 50 кв. м) продаются по цене $1900-2100, а дорогие апартаменты на острове стоят от $10 500 за кв. м. В среднем же местные цены (около $920 за кв. м) всего на 20% выше, чем средние по стране ($690 за кв. м), но ниже, чем в России. Именно хайнаньская недвижимость является самым желанным приобретением для инвесторов, желающих заработать на росте цен, так как 70% продаваемого здесь жилья покупают жители материкового Китая, по мере роста благосостояния в стране. Интерес к покупке недвижимости на Хайнане значительно вырос в январе этого года, после того как Госсовет КНР утвердил программу развития острова в качестве курорта международного класса. Соответственно этому здесь будет создаваться туристическая инфраструктура.

Помимо центральных городов КНР популярностью у наших сограждан пользуются приграничные и северные города, а также города на побережье Желтого моря — это Далянь (когда-то русский город Дальний), Хуньчунь, расположенный на стыке границ России, Китая и КНДР. А в приграничный Суйфэньхэ перебираются те жители Приморского края и Амурской области, чья жизнь напрямую связана с великим “Восточным соседом”. В первую очередь россиян с Дальнего Востока привлекают более низкие цены на недвижимость. По словам Ирины Рогачевой, директора владивостокской компании “Факел и Ко”, занимающейся продажами недвижимости в Китае, в небольших приграничных с Россией китайских городах можно купить двухкомнатную квартиру даже за $15 000. Поэтому многие благовещенские и хабаровские бизнесмены приобретают себе китайские квартиры и живут в них во время пребывания в КНР. Многие выбирают город-рынок Суйфэньхэ, где 1 кв. м обходится в $1000, что довольно дорого по местным меркам всего. В 2009 году там построили целый высококлассный жилой квартал с расчетом на вкусы приобретателей из России. И еще один плюс приобретения недвижимости в Китае называет генеральный директор компании “Китай без границ” Елена Журавлева: “Сила Китая – в его политической стабильности, которая будет служить залогом и стабильности экономической”.

Практические советы

Последний раз правила в отношении покупки жилья иностранцами менялись в 2006 году. Согласно им, купить отдельное жилье в Китае может любой иностранец, при условии наличия у него визы на срок не менее года. То есть человек должен здесь работать либо учиться. “Права на собственность иностранцев абсолютно аналогичны тем, которые есть у граждан КНР”, – объясняет Ирина Рогачева. Так, по местным законам, гражданин другой страны имеет право покупки как жилья, так и коммерческой недвижимости. В частности, разрешена покупка квартир, отдельных малоэтажных домов в городской черте, а также ресторанов, баров и офисов. И если физическим лицам разрешена покупка жилой недвижимости лишь для собственных нужд, то для юридических лиц таких ограничений не существует. Помимо законов местный рынок регулируются и инструкциями, а также устными распоряжениями властей. Например, указание по прекращению производства регистрации сделок купли-продажи недвижимости с участием иностранцев в Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и некоторых других крупных городах было сделано накануне Олимпиады 2008 года. А вот на покупку земли в КНР действуют ограничения. Дело в том, что по закону в Китае нет частной собственности на землю. Однако, несмотря на то, что купить земельный участок нельзя, нерезидент имеет право взять участок под домом или для строительства в длительную аренду, с максимальным сроком до 70 лет.

По словам Рогачевой, интерес россиян к китайской недвижимости помимо ценового фактора подогревает и весьма простая процедура оформления права собственности. Для получения паспорта на квартиру и земельного свидетельства необходимы копия заграничного паспорта, справка с места работы в России, справка с места жительства в России, копия свидетельства о браке. Все документы переводятся на китайский язык и заверяются у нотариуса. При этом оформление вторичного жилья, например, занимает всего пять дней. По данным компании “Китай без границ”, в большинстве случаев, когда квартира покупается не в кредит, бывает достаточно копии загранпаспорта. Правда, в отдельных регионах Китая могут существовать дополнительные формальности. Например, в Санья, для того чтобы стать собственником, каждому иностранцу теперь надо пройти процедуру “учета иностранных граждан приобретающих недвижимое имущество” в местном департаменте полиции. Из-за этого процесс получения паспорта на квартиру может несколько затянуться.

Кстати, иностранец может даже претендовать на получение кредита по ипотеке. Местное законодательство не содержит специальных предписаний по поводу выдачи ипотечных кредитов иностранцам, поэтому главное — убедить представителей банка в стабильном источнике своих доходов. По словам г-на Широкобокова, для этого нужно удовлетворять следующим условиям: обладать легальным статусом нахождения в Китае; иметь стабильный доход и возможность погашения займа и уплаты процентов; не иметь проблем с законом (в Китае ценится хорошая репутация); обладать законным контрактом или соглашением о купле-продаже недвижимости, которая имеет четкий правовой статус собственности и может обращаться на риелторском рынке; иметь собственный капитал в размере не менее 20% от стоимости недвижимости. Обращаться за кредитом можно в любой банк, так как все банки Китая и зарегистрированные в стане иностранные банки имеют право на операции с ипотекой. Ставки по ипотеке в КНР небольшие. Можно взять кредит под 6% на срок от 15 до 20 лет, причем максимальный срок полного погашения, по местному законодательству, не должен превышать 30 лет.

Наибольшую сложность в ходе сделки по купле-продаже недвижимости в Китае представляют финансовые расчеты. В стране установлен жесткий финансовый контроль, поэтому многих покупателей, у которых нет валютных счетов, обязывают расплачиваться в юанях. При оплате сделки наличными следует учесть тот факт, что, согласно по местному законодательству, физическое лицо не может обменять на юани более чем $50 000 в год наличными без особого разрешения со стороны властей.

После заполнения документов на приобретение недвижимости их необходимо подать в регистрационную палату, процесс рассмотрения сделки в которой может продлиться до одного месяца. После чего следует оплата, затем осуществляется подписание документов. Помимо средств на приобретение самой недвижимости, некоторую сумму следует подготовить для оплаты сопутствующих расходов, в том числе налог на договор – 1,5 % от суммы сделки, налог на ЖКХ – 2%, гербовый налог – 3%. Всего дополнительные расходы могут составить от 3,81 до 11,69% от суммы сделки, в зависимости от региона. В итоге вы получите на руки сертификат собственности на жилье.

По материалам делового издания "Вестник Китая"