Китайские метры¹⁷

Покупка квартиры в России для большинства ее граждан стала несбыточной мечтой по ряду очевидных причин: невысокий уровень доходов значительной части жителей страны и завышенные цены на жилье. Так, нынешний руководитель Администрации президента РФ Сергей Нарышкин в свою бытность вице-премьером в 2007–2008 годах рассказывал, что средняя зарплата россиян в 2007 году составляла $526. При этом, например, в Германии находящимися за чертой бедности считаются те, чей доход не превышает $1001. А по данным Федеральной службы государственной статистики, в первом квартале текущего года реальные располагаемые денежные доходы населения России снизились на 2,3% по сравнению с аналогичным показателем 2008 года (данные рассчитываются за вычетом обязательных платежей и корректируются в соответствии с индексом потребительских цен). Если взять для сравнения страну, которая так же как и Россия зависит от продажи энергоресурсов – Объединенные Арабские Эмираты, то получим, что средний ежемесячный доход семьи там составляет не менее $13000.

Не стоит забывать, что во многих случаях квартиры покупаются в кредит. Но ипотека для российских граждан также оказывается недоступной. Помимо высоких ставок, т.е. 20–30%, заемщик обязан собрать множество документов, что в итоге приводит к значительному удорожанию стоимости жилья. Президент РФ Дмитрий Медведев уже поручил соответствующим органам разработать программу, направленную на упрощение ипотечного процесса. Другими словами, появятся специальные агентства, которые будут заниматься кредитной историей потенциального покупателя, собирать все необходимые документы. В некоторых случаях это будут осуществлять специальные подразделения банков.

Кроме того, по данным российской управляющей компании "Арсагера", сейчас все больше россиян доверяют, скорее, валюте, нежели недвижимости. Причины тут две: надежда на снижение цен на жилье, а также ситуация с ипотекой – банки в очередной раз ужесточили условия выдачи жилищных кредитов.

Плюсы Поднебесной

Если российское правительство только-только приступает к процессам облегчения процедур ипотечного кредитования, то в КНР подобная практика существует уже давно. Как сообщили в одном из крупнейших агентств – пекинском Weijia anjie, стоимость услуг по ипотеке невысока. Например, если кредит берется на сумму не более 400 000 юаней (около $58 000), то компании нужно будет заплатить 2500 юаней ($367). Если же сумма кредита превышает указанную цифру, то добавляется 0,08% от общей стоимости квартиры.

Кстати, именно с точки зрения ипотеки Китай сейчас, по мнению многих экспертов, одна из наиболее привлекательных стран. Если приобретается квартира в новом доме, то первоначальный обязательный платеж составит не менее 20%, ежегодные ставки могут колебаться в пределах 4,5–7%. Все зависит от банка, кредитоспособности покупателя и ряда других факторов. Если же рассматривать рынок вторичного жилья, то здесь первоначальный платеж должен быть не менее 30%, а ставки примерно такие же. "Нерезидент также имеет право получить кредит под 4,5% годовых, но таких случаев не очень много. Так что лучше не тешить себя иллюзиями по этому поводу и настраиваться как минимум на 7%", – утверждают в компании Weijia anjie.

Впрочем, как свидетельствуют данные Национального статистического бюро КНР, ситуацию на рынке недвижимости подобная льготная политика от кризиса уберечь не смогла: в течение прошлого года было совершено почти на 20% меньше сделок по продаже жилья, чем годом ранее. Самое тяжелое положение дел, по мнению экспертов, наблюдалось в Пекине, где объемы проданного жилья упали вдвое. Правда, тут надо учесть и тот фактор, что в столице проходила Олимпиада. Как и многие другие города – хозяева подобных грандиозных событий, столица в последние годы испытывала бум строительства, спрос зачастую превышал предложение, поэтому цены были неоправданно высокие. Олимпиада прошла, кризис подступил – вот и оказалось, что ситуация на рынке недвижимости не совсем здоровая. Сейчас и власти, и эксперты признают: рынок недвижимости постепенно приходит в себя, цены в некоторых случаях снижаются, где-то остаются прежними, но общая коррекция еще впереди.

Восстановлению отрасли способствовали и шаги, предпринятые официальными властями Китая. Начиная с конца прошлого года были утверждены меры для поддержки рынка недвижимости, который оказался под серьезным давлением из-за мирового финансового кризиса. В частности, снижены налоги на покупку квартир для некоторых категорий граждан КНР, ставка налога на приобретение жилья на вторичном рынке уменьшена до 7%, а если площадь квартиры превышает 140 кв.м, то до 10%. Особые преференции получили компании, занятые в данной сфере, в первую очередь те, которые работают с так называемым малобюджетным жильем для малообеспеченных слоев населения.

Правда, многие льготы не распространяются на иностранцев, и вряд ли в ближайшем будущем удастся доказать, что последних можно причислить к малообеспеченным слоям населения. Хотя, безусловно, антикризисные меры правительства по оживлению рынка недвижимости привели к созданию более льготной политики и в отношении нерезидентов. Например, гражданину другого государства сейчас гораздо проще приобрести второе, третье и т.д. жилье в Китае. Хотя ранее власти пытались ограничить подобные сделки с целью недопущения спекуляций на рынке недвижимости, что в свое время привело к стремительному росту цен на жилье.

Риелторская география

Тем не менее, россиянам даже с небольшими доходами покупка квартиры в Китае может оказаться по карману. Правда, данной категории граждан, скорее всего, придется расстаться с мечтой о жизни в Пекине или Шанхае цены на недвижимость в крупных городах Китая, очевидно, окажутся для наших небогатых соотечественников высокими. Зато можно обратить внимание на приграничные районы.

Попробуем составить своеобразную "тройку" городов – лидеров по степени популярности: Суйфэньхэ, Хэйхэ, Тунцзян. В среднем здесь получается $300–400 за квадратный метр, отмечают в риелторской компании города Суньфэньхэ Zhongzhong. Плюс невысокие тарифы на коммунальные услуги, которые по качеству на порядок лучше, чем в среднестатистических домах российских городов.

Россиян также привлекает и близость этих мест от родины, и особый "русский" колорит приграничных китайских городов. Эти населенные пункты практически во всем ориентированы на выходцев из соседней страны. Торговля, услуги – все для наших соотечественников, плюс свободное хождение рубля, безвизовые зоны и многое другое. Вероятно, все эти факторы и способствуют появлению все большего количества россиян, владеющих недвижимостью на северо-востоке Китая. Правда, некоторым приходится жертвовать своими квартирами на родине. Скажем, известны случаи, когда мелкие коммерсанты продавали свое жилье в дальневосточных городах и на эти деньги покупали квартиры в Китае.

Немного другая картина складывается в более крупных городах. Например, Даляне, Циндао, Харбине. Сюда также перебираются граждане РФ, покупая жилье. Но уровень цен здесь уже выше, чем в приграничных с Россией населенных пунктах. Российский бизнесмен Андрей Малой переехал из Москвы в Далянь. Правда, первоначально в столь далекое путешествие он отправился из-за работы. "Посмотрев на ситуацию изнутри, я решился купить квартиру. Кроме того, принял во внимание и тот факт, что сыну вскоре поступать в университет. А китайский вуз мы рассматриваем как один из наиболее перспективных и доступных для получения хорошего образования", – говорит Андрей. Так что в этом случае расчет сделан не только на нынешнее проживание, но и на долгосрочную перспективу. Андрей говорит, что в Даляне есть и другие наши соотечественники – собственники жилья. Однако, по его словам, "многие стараются не афишировать это, руководствуясь личными соображениями".

Примерно такая же ситуация складывается и в китайских мегаполисах – Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, где проживает достаточно много русских граждан. Правда, здесь уже совершенно другой порядок цен. Например, по данным крупнейшего в Пекине агентства по недвижимости Lianjie, в столице нормальная квартира будет стоить иностранцу от 15 000 юаней за квадратный метр (более $2200). "Можно найти и подешевле, – рассуждает сотрудница агентства Ли Цзямин, – особенно если рассматривать вариант за пятым кольцом – это практически пригород – и в строящихся домах. Тогда можно рассчитывать и на 7000–8000 юаней, то есть чуть больше тысячи долларов". Как пояснили эксперты этой компании, "с одной стороны, потенциальных хозяев может отпугивать удаленность от центра, но с другой, Пекин – стремительно растущий город, в том числе и в сфере транспортного сообщения. Таким образом, вполне возможно, что если вы сейчас купите квартиру в том месте, где вокруг сплошные деревушки, то лет через пять там будет современный микрорайон со станциями метро". Плюс к этому следует учесть, что китайская столица уже сейчас считается одним из наиболее динамично развивающихся городов мира. Скорее всего, в будущем Пекин займет место в ряду мировых мегаполисов-лидеров, о чем свидетельствуют многочисленные международные исследования. Так, например, в ежегодном отчете международных консультантов в области коммерческой недвижимости Cushman & Wakefield, Пекин был назван в числе одного из трех городов, которые в ближайшие пять лет ожидает приток иностранных компаний. А это значит, что квартиру в китайской столице всегда можно будет продать, и уж точно не дешевле, чем она была приобретена. К слову, как рассказал консультант по проектам недвижимости компании Knight Frank Андрей Терновой, стоимость квадратного метра жилья в обычном районе Москвы составляет порядка $5000–6000.

Жизнь у моря

Пользуются у россиян популярностью и китайские курорты. Наиболее известным и раскрученным местом считается Хайнань. Наши соотечественники покупают квартиры либо виллы главным образом в городе Санья – лучшем курорте Китая. Причем, в последнее время многие пятизвездочные гостиницы, например, Howard Johnson, расположенная в бухте Санья на первой линии, предлагают приобрести в собственность коттеджи, которые, по желанию владельца, можно сдавать в аренду. При этом, как рассказали представители отеля, владельцу гарантируется ежегодный доход на уровне 8% от стоимости жилья. Подобная практика, по свидетельству представителей риелторских компаний, применяется и в других приморских городах Китая – Даляне, Циндао.

Что касается обыкновенных квартир, то некоторые наши соотечественники также приобретают их с тем, чтобы в будущем сдавать в аренду. Впрочем, вряд ли удастся окупить стоимость квартиры исключительно за счет сдачи ее в наем. Цены на недвижимость в Санье, особенно в прибрежных районах, существенно выросли за последние годы.

В этом отношении сейчас более перспективным представляется город Бэйхай, так же как и Санья расположенный на берегу Южно-Китайского моря. С той лишь оговоркой, что пока этот город практически не приспособлен для туристов, вернее, для зарубежных гостей. Нет хороших гостиниц с собственными пляжами, развлечений, магазинов, ресторанов, ориентированных на иностранцев, и т.д. Однако местные власти считают привлечение иностранных туристов, в первую очередь из России, первостепенной задачей. Как рассказали "Вестнику" сотрудники департамента туризма и внешних связей города Бэйхай, "уже сейчас разработан долгосрочный план модернизации курорта, составленный с учетом необходимости увеличения турпотока из-за рубежа". Администрация города не скрывает, что в качестве примера использует опыт города Санья. Одним из залогов успешного развития там стало привлечение российских туристов, что в итоге привело и к росту спроса на недвижимость. В настоящее время стоимость квадратного метра в строящихся коттеджных поселках Бэйхая составляет около 5000 юаней (примерно $400). Между тем, пока основная масса покупателей – китайцы, жители крупных городов.

Бизнес на "квадратах"

Покупка недвижимости в Китае может стать еще и выгодным бизнесом. Супружеская пара из Голландии года три назад приобрела в провинции Юньнань, недалеко от города Лицзян, небольшую гостиницу. Подобные семейные мини-отели, в которых работают сами хозяева и где одновременно может расположиться человек 20–30, не больше, довольно популярны в Европе. Основные их клиенты – иностранные туристы, которые не хотят размещаться в китайских хостелах, одновременно предпочитая сэкономить на жилье. Ежемесячный доход владельцев отеля как минимум в $5000 – очень неплохой заработок, учитывая недорогую жизнь в Китае.

Вид на квартиру

Недорогая недвижимость, возможно, – подспорье для бизнеса. Тем не менее, покупка жилья в Китае не решит одним махом всех проблем и уж тем более не освободит от необходимости соблюдать китайское законодательство.

Не нужно забывать, например, о том, что собственная жилплощадь в Китае не является основанием для получения "грин-карты". Как рассказала сотрудница одной из пекинских компаний, оказывающих визовую поддержку иностранцам, Люй Шаньшань: "Если оформить годовую визу можно, даже не имея при этом всех легальных оснований, то делать “грин-карту” мы не станем ни за какие деньги, поскольку шансов на это практически нет". Как пояснили в компании, наличие собственной недвижимости не станет достаточным основанием даже для того, чтобы претендовать на долгосрочную визу (6–12 месяцев). Поэтому нужно заранее позаботиться и об этом вопросе. А то получится, что квартира-то есть, а жить в ней нельзя – в страну не пустят.

По материалам делового издания "Вестник Китая", #3