Квартирный патриотизм ⁶

Впечатляющий рост рынков недвижимости Китая и России в последние годы стимулировал приток инвестиций в экономику стран.

Однако финансовый кризис, серьезно затруднивший доступ застройщиков к кредитным ресурсам и заставивший их заморозить свои стройки до лучших времен, омрачил статистику последних лет. Последние данные говорят о сильном падении цен в ряде китайских городов, а также о снижении продаж квартир и объемов строительства новых домов. Аналогичная картина наблюдается и в России.

По данным Статистического бюро Китая, индекс состояния рынка недвижимости страны, включающий в себя ценовые и инвестиционные тренды данного сектора экономики, в ноябре 2008 г. опустился до отметки 98,46. Данный индекс объединяет тренды по инвестициям, ценам, спросу и предложению на рынке недвижимости Китая в один показатель. Своих пиковых показателей – отметки 106,59 – индекс достиг в ноябре 2007 г. и с тех пор неуклонно падал.

Общая площадь жилых помещений, которые были проданы с января по декабрь 2008г., снизилась на 18,8% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Общая стоимость сделок сократилась на 20,6%.

Рынок недвижимости в крупных китайских городах обвалился по всем показателям. Так, согласно данным китайских риелторов, снижение цен в Шанхае в третьем квартале 2008 г. составило 19,5%. В Шэньчжэне и Гуанчжоу, на которые приходится 30% китайского экспорта, объемы строительства жилой и коммерческой недвижимости упали во второй половине прошлого года на 20,6%.

Спад объемов строительства в России в ноябре 2008 г. с исключением сезонных факторов ускорился до 1,2%, при этом ввод жилья по сравнению с ноябрем 2007 г. остался на прошлогоднем уровне, свидетельствуют данные мониторинга социально-экономического развития РФ в январе – ноябре, опубликованные на сайте Минэкономразвития. Как говорится в отчете ведомства, в целом ситуация в строительстве характеризуется ухудшением условий привлечения кредитных ресурсов и замораживанием многих перспективных строительных проектов.

"Купи квартиру – стань патриотом"

Российские и китайские власти начали противодействовать негативным тенденциям на рынке недвижимости.

Российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает расширить количество квартирных заемщиков, которые могут рассчитывать на помощь государства. В частности, АИЖК настаивает на том, чтобы эту группу попали все категории заемщиков, включая обладателей нескольких квартир, а те, кто занимал на жилье в валюте или по плавающей ставке, отдавали долг в рублях и по твердой ставке.

Китайские власти развернули активную пропагандистскую компанию "купи квартиру – стань патриотом". Так, руководитель бюро по городскому планированию города Хэфэй Вань Айхуа выступила на местном телевидении с призывом "купи квартиру – стань патриотом". К "патриотическому потреблению" для поддержки национальной экономики в условиях кризиса также призвал сограждан председатель пекинского комитета Народного политического консультативного совета Китая Ли Чжэ.

Между тем, заявления китайских чиновников уже вызвали волну критики в стране и были восприняты как издевательство и желание властей поддержать спекулянтов недвижимостью.

Кроме того, был принят пакет антикризисных мер для стимулирования рынка недвижимости, предусматривающий снижение налога на приобретение некоторых категорий жилья, уменьшение гербового сбора при операциях с недвижимостью и устанавливаемых банками сумм первоначального взноса по ипотечному кредиту с 30% до 20%.

Эксперты ChinaPRO считают антикризисные меры китайских властей адекватными и эффективными.

Взимание дополнительных сборов и налогов имеет смысл на растущем рынке, когда эти расходы будут компенсированы будущим ростом стоимости, говорит начальник Управления инвестиционных проектов "Москоммерцбанка" Владимир Бушуев. На падающем рынке эти расходы способны заставить потребителей полностью отказаться от приобретения жилья, продолжает эксперт. По мнению Бушуева, принятые правительством Китая меры должны оживить рынок - все они направлены на снижение расходов покупателя при заключении сделки, что, безусловно, сделает приобретение недвижимости более доступным.

Антикризисные меры, могут оказать поддержку рынку недвижимости Китая в случае стабилизации ситуации в мировой экономике, считает аналитик ГК "Алор" Анна Люканова. По ее словам, меры предприняты вовремя, поскольку в настоящий момент задолженность по ипотеке в Китае составляет лишь 12% от ВВП. Для сравнения: в Австралии показатель составляет более 60%, а в США давно перевалил за 100%. Однако разработанная антикризисная программа начнет действовать только спустя некоторое время и в случае усугубления проблем в мировой экономике данных мер может быть недостаточно, полагает Люканова. Уже сейчас крупные девелоперы страны, например, China Vanke, заявляют о снижении объёма продаж на 30%. Поэтому дальнейшего снижения налогов и ставок вряд ли удастся избежать, прогнозирует эксперт "Алора".

Эксперты ChinaPRO прогнозируют падение цен на жилую недвижимость в крупных городах Китая в 2009 г. на 10%, в 2010 – 2011 гг. на 5-7%. В небольших городах снижение составит 5% в 2009 г., 8% - в 2010 г. и 4% - в 2011 г.

Серьезной коррекции в ближайшее время подвергнется и российский рынок недвижимости, в один голос говорят аналитики.

В первую очередь это коснется первичного рынка жилья, говорит Бушуев, называя несколько причин этого.

Во-первых, финансовые проблемы крупнейших девелоперов. Банки отказываются предоставлять новые кредиты, повышают ставки по уже предоставленным кредитам. Продажи квартир при этом сократились и не позволяют не только гасить кредиты, но зачастую и обслуживать текущие процентные платежи. Застройщики вынуждены прибегать к снижению цен, чтобы подстегнуть спрос. Во-вторых, из-за кризиса ликвидности банки значительно сократили свои ипотечные программы, из-за чего резко снизился платежеспособный спрос.

Российские и китайские девелоперские компании оказались в весьма тяжелой ситуации. Они очень быстро росли в последние несколько лет и рассчитывали на возможность перекредитоваться в любой момент. Теперь для поддержания ликвидности им придется продавать доли в недостроенных объектах с большим дисконтом. Поэтому в ближайший год стоимость недвижимости может снизиться на 30-40%.

В Москве, количество банков, предоставляющих ипотеку в перечне своих услуг, за прошлый год сократилось на 11%, а процент отклонения заявок увеличился с 10-15% до 30-35%, так же, как и период рассмотрения заявок, говорит Люканова из "Алора". Увеличились и ставки по ипотечным кредитам, которые в октябре 2007 г. составляли в среднем 11-13%, а в октябре текущего года поднялись до 14-16%, констатирует аналитик.

Вопрос цены

Между тем, недвижимость в Китае сейчас в среднем на 40-60% дешевле, чем в России. Ценовой фактор, а также простая процедура оформления права собственности на недвижимость в Китае могут стимулировать россиян покупать жилую и коммерческую недвижимость в КНР, отмечают аналитики.

Как рассказала ChinaPRO Ирина Рогачева, директор туристической компании ООО "Факел и Ко" (Владивосток), занимающейся продажами недвижимости в Китае, российские цены на квартиры и офисы в 2,5-3 раза выше китайских. По словам Рогачевой, стоимость квадратного метра на Санья (остров Хайнань) сейчас колеблется от $500 до $2000, а в небольших приграничных с Россией китайских городах можно купить двухкомнатную квартиру за $15 000. Средняя цена квадратного метра жилплощади в районах Пекина в пределах пятой кольцевой автодороги составляет около $2500, в Гуанчжоу - 9 000 юаней ($1323).

Для сравнения: стоимость квадратного метра неэлитного жилья в Москве составляет сейчас порядка $4700 - $6000, в регионах - $1500 - $ 3000. При этом, например, среднедушевой доход в Гуанчжоу в 2008 г. оказался сопоставимым с заработком жителя российского города-миллионника (не берем в расчет Москву) и составил 45 000 юаней в год ($6 620).

По словам Рогачевой, интерес россиян к китайской недвижимости помимо ценового фактора подогревает простая процедура оформления права собственности. Для получения паспорта на квартиру и земельного свидетельства необходимы: копия заграничного паспорта; справка с места работы в России; справка с места жительства в России; копия свидетельства о браке. Все документы переводятся на китайский язык и заверяются у нотариуса. При этом оформление вторичного жилья, например, занимает всего пять дней.

Однако, как рассказала Рогачева, в последние пару месяцев спрос россиян на китайскую недвижимость упал. "Доллар на глазах дорожает, а значит, и растет стоимость китайских квартир", - пояснила она.